发布时间：2018
二手房买家都去哪儿了？
吕梁墙体广告尽管省城核心区域二手房求购火爆、出租房源供不应求的相关新闻不绝于耳，但是许多出售二手房的售房者都有相似经历：网上挂出售房信息，会遭遇中介公司疯狂电话轰炸。有的中介机构通过电话营销逼房主签下“独家委托卖房协议”，让不少房主不堪其扰的同时，给人错觉房子抢手好卖。假如房主拒绝签订独家委托卖房合同，便不会有买房人联系看房，这套房子基本被打入“冷宫”。
为什么中介会连环电话轰炸卖房人？为何房主不签订委托卖房协议，就无人看房？近期，国内有关中介公司控制房源、哄抬二手房房价（租价）信息不绝于耳，8月22日，北京住建委已针对自如、相寓两家房产中介公司扰乱房地产市场秩序的违规行为开出罚单。省城太原房产市场主管部门在8月中旬也发出通告，将对房地产“黑中介”存在的突出问题展开调查和惩戒。
房产中介公司是如何控制房源？二手房售房者该如何在售房过程拥有更多主动权？山西晚报记者进行了调查采访。
A 房主不堪中介骚扰
“前段时间，我在某房产网站上发布了出售二手房信息，第二天一大早，在开车上班路上短短半小时就接到二十多个中介的骚扰电话。对方无一例外宣称，房子条件好，有人想买房。”8月26日，读者刘先生向山西晚报记者吐槽。
市民王女士也表示：“打电话的基本是我爱我家、中环地产等大中介公司的人，同一个房产中介在半个月内有二三十个门店都会给我打电话，重复询问一样的问题，并且每一个门店都要求我和他们签订《独家委托卖房协议》，声称这样房子卖得快一些，价格也能让业主满意。就这样每天都会接到几个至二十几个中介的电话，我需要不停地向中介介绍房子，刚开始还认真介绍，后来懒得介绍了，说几句就会挂断，这样的情况持续半个月之后电话才能慢慢减少。”
山西晚报记者了解到，每天早上，太原市各房产中介机构的经纪人都会在网上筛选新房源信息，每一套新房源都是经纪人着重了解的对象，因此便会出现发布房源隔天或当天就被中介电话打爆的现象。
某房产中介机构李姓负责人告诉山西晚报记者：“基本上所有的房产中介公司都会在房产网站上购买端口，缴纳费用，时间掌握二手房房源信息。普通用户在这些网站上发布的信息，很快就会被淹没在中介发布的信息里，因此很少有卖家或买家能看到各自发布的信息。普通用户获取的信息基本都是中介发布。与此同时，中介也会从这些网站的信息中优先筛选买家或卖家信息，然后给交易双方不停地打电话。”
有些房主会在房源小区及小区周边张贴出售房屋的广告，但仅需几个小时之后，纸质广告就会被包片的中介业务员撕个干干净净，并当作自家房源信息发布到网站上。
B 骚扰电话从何而来
不少市民表示：“不是不能接受中介打电话询问，可是为什么一天会有数十个电话打进来询问呢？比如一天之内同一家中介公司会致电十几次，仔细一问才知道，他们属于不同的门店，所以各自打电话询问房源行为是独立的，没有任何关联。”
业内人士李女士告诉山西晚报记者，某一个中介的不同门店拨打客户电话，属于内部管理混乱状态下的竞争。比如同一套房源，邻近的中介门店都会给客户打电话。虽然这些门店之间划定了各自的管辖片区，但经纪人发现房源后都会给房主打电话，不论属于哪家的管辖区域，甚至全太原市的中介门店都有可能给这个房主打电话。“规定业务分区域，但成交时不分区域。”业内人士说。
在网络信息时代，二手房出售者为了了解二手房行情并将房源尽快出售，通常会将出售房源信息挂在58同城、房天下、安居客、赶集网等专业房产网站上面。但是接到的寻房电话，基本都是中介。有些房源已售、已租很久之后，原房主们也在网站上删了租售信息，仍然会不断接到中介的电话骚扰。这让许多售（租）房业主大为困惑，难道有人非法把房东之前的信息挂到了中介内部网站吗？
据悉，为了提升业绩、锻炼培养新人，中介公司会培养新人电话营销，许多市民的通讯信息是已经在网上挂过的信息，或者是失效信息，新人会询问房源是否还在出租、出售，起到锻炼的目的。这也是造成批量骚扰电话的原因之一。
C 自行售房无人问津
经历了中介电话的狂轰滥炸，许多业主会感觉自家房子奇货可居。但不愿通过中介售房的房主想通过自己的力量售房的话，市场需求程度直线下降。
市民孙先生说：“中介连番的电话轰炸完以后，世界一下清净了。很奇怪的是，没有人来预约看房。卖房信息挂出去之后，好像只有中介忙活，并没有人想买房。二手房市场感觉‘外热内冷’，实际成交层面非常冷清。”另一位卖房者则说：“都说二手房源推出来就卖掉了，但自家的房源快两个月了也无人问津。这是外界对二手房市场有误解吗？是炒房者造出来的声势吗？”
一位不愿透露工作单位的业内人士表示，是否能够快速卖房，不能体现市场冷清与否，这与买卖双方信息是否对称、对房屋估值是否一致有关。同时，如果是通过二手房中介卖房，则买房速度与中介操作、房源曝光率等关系密切。
如果房主拒绝签订独家委托卖房协议，那么中介推荐房源的速度和进程都会很慢，房源信息曝光度极低，这就导致无人看房，表现为二手房遇冷。如果签了独家协议，那么房产中介就控制了这套房源的交易权，其他中介不能再带客户成交。
上述李女士表示，电话轰炸的“逼单行为”是个别中介机构的行业占领、竞争行为，旨在让客户和其签约独家，使其不论是在出售还是出租方面能够占领市场。
D 签委托合同要缩短独家期限
那么，房主是否应该签订独家委托卖房协议？如果房主通过其他渠道销售或出租则造成违约，真的需要违约金吗？签约有何风险？
山西艾伦绿律师事务所田源认为，客观分析中介这份“独家合同”，各有利弊。好处是独家委托意味着中介更大的利润保证，因此也会加大房源曝光率、向买方做更多、更用心的推荐房源；弊端就是只有一家中介推荐，其他中介无法推荐。因此，卖家可以综合自己房源是否好出售、好出租等因素来权衡。如果签订了独家委托协议，建议委托期限不要超过2个月，否则如果房源难以出手则会让卖家很被动，陷入中介不能帮忙快速出手、自己卖又要交违约金的两难境地。
另一位业内人士透露，“签订独家委托协议以后，个别中介机构的经纪人可能已经争取到了店里给的独家房源奖励，此后虽然并未有买房客看过房子，没有出售出去，经纪人自己也有了收入，但却耽误了卖房者的销售进度。”因此，独家委托期限内如果没有卖掉或租出去，可以要求约定的违约金额提高，起到督促中介推介房源。
山西晚报记者了解到，在实际操作中，也有不少卖家不缴纳违约金。“一般约定了违约金是给双方一个约束，但中介经过努力实在卖不了房，房主通过自己的渠道卖了房，中介怎么好意思再收违约金呢？”一位经纪人表示，“也有房主自己卖了房，经纪人觉得心理不平衡几次三番讨要违约金的情况，这毕竟是少数现象。”
E 中介“捂”房源逼房主“就范”
山西晚报记者走访市场获悉，买卖双方遇到上述尴尬，与中介垄断房源、赚取超额中介费有关。业内人士表示，“买卖二手房，中介有2.5%的手续佣金，比如一套80万元的房屋，中介可以赚取2万元的佣金，相比目前太原的平均工资水平，佣金额度可观；租赁房屋，中介可以获得与一个月房租等额的佣金，就按太原两居室1500元/月的中等水平计算，一个月租两套房就能达到普通工薪阶层收入水平。房价、房租越贵，或者成交套数越多，中介机构挣得越多，卖房的房主、租房的房东也满意。这就导致租房客和买房者在这种行业操作模式下，只能承担高房价和高房租。”
业内人士还透露了一个中介机构常用套路：为了签独家委托协议，中介机构会承诺卖家一个较高的报价，并主张把挂牌价拉高。一旦获得独家签约后，经纪人会因为报价高，房子不好卖，象征性地将房子信息挂在公司网站，不再努力推送房源。这样一来，上访的客户确实很少。等到协议到期前后，经纪人会给房主看一份记录详细的买家看房清单，时间、联系方式一应俱全。经纪人会告知房主，报价太高不好出手，需要下调价格。在经过房主同意后，经纪人拿到了相对低价，由于预估成交率会大幅提高，此时经纪人会密集带客看房，让多组客户在屋内一同看，制作二手房较为抢手的紧张空气，加上报价确实比较低，一般很快就会成交。
业内人士建议，为了防止上述情况发生，房主应对中介机构的行为提高警惕，不要贸然签独家委托协议。多几个中介公司帮忙卖房，信息来源比较多，不容易被单一中介误导。最重要的是，自己一定要提前做功课，在托付前心里就要对行情有个底，再比对中介提供给的行情材料，防止出现出价过高或过低于市场实际行情的情况。
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